مفهوم عرفی حق سرقفلی در بازار با آنچه قانون‌گذار از آن یاد کرده، متفاوت است.
در قراردادهای مختلفی موضوع انتقال حق سرقفلی درج می‌شود اما از جنبه حقوقی بین انتقال مالکیت ملک و انتقال حق سرقفلی تفاوت فراوان وجود دارد.فرق بین سرقفلی و مالکیت ملک تجاری چیست؟در قراردادهای مختلفی موضوع انتقال حق سرقفلی درج می‌شود اما از جنبه حقوقی بین انتقال مالکیت ملک و انتقال حق سرقفلی تفاوت فراوان وجود دارد. حال چگونه باید تشخیص دهیم قراداد بیع واقع شده یا حق سرقفلی منتقل شده است؟
دو نکته ساده وجود دارد برای اینکه مطمئن شویم انتقال حق سرقفلی نیست.
اول اینکه انتقال‌دهنده مالک خود ملک باشد.
دوم اینکه آن ملک مستاجر نداشته باشد. در نظام تقنینی ایران بدون وجود رابطه استیجاری، فرض وجود سرقفلی منتفی است. تنها برای مستاجر یک ملک حق سرقفلی را می‌توان متصور بود. به عبارت ساده‌تر یک شخص واحد نمی‌تواند هم مالک ملک باشد و هم مستاجر آن. لذا مالک یک ملک هرگز نمی‌تواند حق سرقفلی را منتقل کند. اگر مالک یک ملک در قرارداد به جای موضوع بنویسد حق سرقفلی، حتما باید مستاجر قبلی وجود داشته باشد.
زیرا مالک ملک نمی‌تواند مالک سرقفلی هم باشد. طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ممکن است مالک ملزم به تنظیم سند رسمی اجاره به نام مستاجر جدید شود اما حق سرقفلی از مستاجر قبلی به مستاجر جدید منتقل می‌شود، نه از مالک به مستاجر دوم.گاهی مواقع نیز مالک ملک اصل مالکیت نسبت به عین مستاجره را به غیر یا خود مستاجر منتقل می‌سازد.
اگر به مستاجر منتقل شود، دو عنوان مالک ملک و مالک سرقفلی در شخص واحد جمع و حق سرقفلی سقوط می‌کند اما در صورتی که اصل مالکیت به غیر از مستاجر منتقل شود، این قرارداد بیع ملک بوده و خللی به حق سرقفلی متعلق به مستاجر وارد نمی‌کند.
باتوضیح فوق به طور اجمالی مشخص شد در چه مواردی بیع(انتقال اصل مالکیت) صورت می‌گیرد و در چه مواردی انتقال حق سرقفلی منتقل شده است اما فایده تمیز این دو درتفاوت اثر ناشی از هر یک از قراردادهای مذکور است.
اگر حق سرقفلی منتقل شود، انتقال گیرنده مستاجر جدید محسوب می‌شود و همه قواعد راجع به یک مستاجر بر او حاکم است و در صورت انتقال اصل مالکیت، انتقال گیرنده مالک ملک محسوب می‌شود، اعم از اینکه برای ملک مستاجر وجود داشته باشد یا اینکه نداشته باشد. البته در صورتی که برای ملک مستاجر صاحب حق سرقفلی وجود داشته باشد مالک جدید نمی‌تواند در منافع ملک تصرف کند مگر در صورت تخلیه مستاجر به یکی از علل قانونی و یا پرداخت ارزش سرقفلی به وی. حال می‌توان به اهمیت این بحث بیشتر پی برد. درصورت عدم اطلاع از حقیقت عقد، ممکن است ضرر‌های جبران ناپذیری به انتقال گیرنده وارد شود.منبع :ملکبان 24