٧٤٤ بازدید 1396/06/12

مستاجر نمی تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزئاً یا به نحواشاعه و مشاعی به دیگری و با هر عنوانی (نظیر وکالت، نمایندگی، سرپرستی و hellip) به غیر انتقال دهد یا واگذار کند مگر این که کتباً این (چه در اجاره نامه و چه به صورت نوشته مستقل) اختیار به او داده شده باشد. چناچه مستاجری که حق انتقال محل کسب را به دیگری ندارد تمام یا قسمتی از مورد اجاره را به غیر انتقال دهد مالک تحت شرایطی حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و با حکم دادگاه و پرداخت نصف حق کسب و پیشه به مستاجر یا متصرف، ملک تجاری محل مذکور تخلیه می شود.
در خصوص اماکن تجاری بر خلاف اماکن مسکونی اراده طرفین قرارداد تا اندازه ای محدود می باشد. زیرا طرفین نمی توانند بر خلاف مقررات آمره قانون سال ۱۳۵۶ توافقی به عمل آورند. ماده ۳۰ این قانون می گوید: lکلیه طرق مستقیم یا غیرمستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ نمایند، پس از اثبات در دادگاه بلااثر و باطل خواهد شد.r
برای مثال به موجب ماده ۴ همین قانون هر یک از موجر و مستأجر دارای این حق هستند، تحت شرایط مذکور در این ماده درخواست تجدیدنظر در میزان اجاره بها (تعدیل اجاره بها) کنند، حال اگر مالک و مستاجر توافق کنند که اصلاً چنین حقی برای آنها وجود نداشته باشد این توقع در واقع یکی از طریق جلوگیری از اجرای مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ محسوب می شود و باطل و بلااثر است.
آیا تنظیم قرارداد اجاره به صورت رسمی یا عادی برای اماکن تجاری ضروری است؟
در مواردی که میان موجر و مستاجر اجاره نامه تنظیم نشده است و یا اگر تنظیم شده مدت آن پایان یافته باشد. (برای مثال اجاره از تاریخ ۱۳۹۲/۰۸/۰۱ به مدت یک سال یعنی ۱۳۹۳/۰۸/۰۱ باشد) و طرفین درباره تنظیم اجاره نامه یا تعیین اجاره بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند هر یک از آنان می تواند برای تعیین اجاره بها و تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه کند و دادگاه میزان اجاره بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین می کند و حتی با درخواست ذینفع در خصوص اجرت المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست نیز حکم صادر خواهد کرد.
اگر مستاجر از دادگاه درخواست تنظیم اجاره نامه کند و از طرفی مالک دعوی تخلیه یا خلع ید اقامه نماید، آیا دادگاه به هر دو ادعا رسیدگی می کند؟
هرگاه از طرف موجر دعوی تخلیه یا خلع ید اقامه شود رسیدگی به درخواست تنظیم اجاره از طرف مستاجر موکول به خاتمه محاکمه تخلیه یا خلع ید است.
هنگامی که دادگاه به درخواست موجر یا مستاجر، اجاره نامه تنظیم می کند چه نکاتی در این اجاره نامه باید رعایت شود؟
دادگاه شرایط اجاره نامه جدید را طبق شرایط مرسوم و متعارف در اجاره نامه ها و شرایط مندرج در اجاره نامه قبلی (در صورتی که قبلاً اجاره نامه تنظیم شده باشد) با رعایت مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ تعیین می کند. در تمام مدتی که دادگاه مشغول رسیدگی به این موضوع است و محاکمه در جریان می باشد، مستاجر باید اجاره بها را بپردازد و از تاریخ ابلاغ حکم قطعی طرفین موظفند ظرف ۳۰ روز به ترتیب مقرر در حکم دادگاه مبادرت به تنظیم اجاره نامه کنند و اگر در این مدت اجاره نامه تنظیم نشود، به تقاضای یکی از طرفین دادگاه رونوشت حکم را جهت تنظیم اجاره نامه به دفتر اسناد رسمی ابلاغ و به طرفین اخطار می کند که در روز و ساعت معین برای امضای اجاره نامه در دفترخانه حاضر شوند.
اگر موجر حاضر به امضای اجاره نامه نشود، نماینده دادگاه اجاره نامه را به مدت یک سال از طرف او امضاء می کند و اگر مستاجر تا ۱۵ روز از تاریخ تعیین شده حاضر به امضای قرارداد نشود دادگاه به تقاضای موجر و موجه نبودن عذر مستاجر حکم به تخلیه عین مستاجره صادر می کند.
در این حالت اخیر، نیاز به تقدیم دادخواست از سوی موجر نمی باشد و به صرف درخواست او دادگاه حکم به تخلیه صادر خواهد کرد. باید توجه داشت که در این حالت حق کسب و پیشه یا حق سرقفلی نیز به مستاجر تعلق نخواهد گرفت.